中匯醫(yī)藥：20.49億元溢價收購難言物有所值
2009/7/13  閱讀數：

   本周三中匯醫(yī)藥(000809)公告稱,公司擬將全部資產及負債出售給四川怡和企業(yè)(集團)有限責任公司,同時向鐵嶺財政資產經營有限公司、北京京潤藍籌投資有限公司等非公開發(fā)行股份購買其持有的鐵嶺財京投資有限公司100%的股權。
　　26億元的資產置換
　　中匯醫(yī)藥公告顯示,2007年財京投資實現營業(yè)收入48590.16萬元,凈利潤6217.77萬元;2008年實現營業(yè)收入37007.11萬元,凈利潤10546.14萬元。根據財京投資提供的盈利預測,其2009年預計將實現3億元的凈利潤,此次中匯醫(yī)藥定向發(fā)行價格不低于10.226元/股,發(fā)行數量不超過25425萬股,按此次增發(fā)后的總股本36882萬股計算,3億元凈利潤折合每股收益約0.81元。僅從2009年財京投資的盈利情況來分析,此次資產置換表面上看起來似乎物有所值,但問題卻掩藏在此次擬置入資產的高溢價之中。
　　資料顯示,此次中匯醫(yī)藥擬出售資產的賬面凈值約為0.95億元,預評估值約為1.47億元,預評估增值0.52億元,增值率約為55%;中匯醫(yī)藥擬購買的財京投資股權所涉及的賬面凈值為5.51億元,預評估值為26億元,預評估增值高達20.49億元,增值率約為372%。
　　若與財京投資2009年3億元的凈利潤預測相比,20.49億元的預評估增值似乎合情合理,但問題是財京投資主營業(yè)務是土地一級開發(fā)業(yè)務,其盈利與房地產開發(fā)一樣具有較大的波動性,雖然其2009年的盈利預測高達3億元,但數據顯示,未來公司很難一直保持這樣的高盈利狀態(tài)。
　　溢價收購難言物有所值
　　財京投資是遼寧省鐵嶺新城唯一的城市綜合運營商,受鐵嶺市政府委托和授權具體負責鐵嶺市新城區(qū)土地一級開發(fā)。土地一級開發(fā)是指由政府或其授權委托的企業(yè),對一定區(qū)域范圍內的土地進行統(tǒng)一的征收、拆遷、安置、補償,并進行適度的市政配套設施建設,使該區(qū)域范圍內的土地達到可供出讓條件,再由土地儲備中心進行有償出讓或劃撥的過程。
　　資料顯示,鐵嶺新城土地一級開發(fā)范圍為22平方公里,分為三期開發(fā)工程,財京投資將于2014年前全部完成22平方公里內的所有土地一級開發(fā)和配套設施建設工作,可供出讓土地在2007年至2017年11年內全部銷售完畢,鐵嶺新城所有可供出讓用地面積約為25420畝,其中居住用地約占12000畝,綠化及旅游用地約占2000畝,商業(yè)用地約占3000畝,教育用地約占2000畝,其他6000余畝為行政、醫(yī)院、交通和公共服務用地。
　　公告顯示,鐵嶺新城2007年和2008年土地銷售面積分別為1936畝和1078畝,合計3014畝,已銷售面積均占當年可銷售面積的85%以上。財京投資2007年及2008年的凈利潤分別為6217.77萬元和10546.14萬元,合計16763.91萬元,按3014畝的土地銷售面積計算,每畝土地相對應的凈利潤約為5.562萬元。
　　綜上所述,鐵嶺新城所有可供出讓用地面積約為25420畝,扣除已經銷售了的3014畝,鐵嶺新城剩余的可供出讓用地面積約為22406畝,按每畝可產生凈利潤5.562萬元計算,相對應的凈利潤總和為12.462億元,而實際上此次中匯醫(yī)藥收購財京投資的預評估值溢價高達20.49億元,如果鐵嶺新城剩余的可供出讓用地不能夠較2007及2008年的售價大幅提升,此次收購將得不償失。
　　鐵嶺新城或面臨人氣難題
　　中匯醫(yī)藥公告顯示,鐵嶺新城區(qū)起步區(qū)范圍內用地項目主要是各政府機關辦公樓、綜合性文化休閑場地和設施以及公務員住宅,為何要在鐵嶺新城區(qū)先建公務員住宅而不是普通住宅呢？這極有可能意味著鐵嶺新區(qū)目前的吸引力嚴重不足,需要通過行政中心轉移及公務員買房等方式,聚斂新城的人氣。鐵嶺城市并不大,居民收入也不高,對第二套房的需求很少,未來鐵嶺新城能否達到預期的建設目標,尚存較大變數。
　　雖然財京投資的主營業(yè)務是土地一級開發(fā),但鐵嶺新城區(qū)的土地開發(fā)后若遭遇房地產行業(yè)周期性不景氣或者招商引資不能及時到位,則會影響到新城區(qū)整體房屋租售情況,進而影響到土地儲備中心的土地出售,從而影響財京投資的營業(yè)收入和營業(yè)利潤。
編輯：商務部